directrius d’ordenació territorial de les Illes Balears (DOT)
Disposició transitòria setzena
En aquells municipis sense instrument de planejament aprovat definitivament seran d’aplicació les normes urbanístiques següents:
1. En aquests municipis es classificarà com a sòl urbà el que determini la legislació vigent.
2. Concessió de llicències d’edificació i ús del sòl en sòl rústic: mentre no s’aprovi el planejament que legalment correspongui i hi hagi mancança de pla territorial parcial, la concessió de llicència en sòl rústic es regularà pel que estableix la Llei 6/1997, de 8 de juliol, del sòl rústic de les Illes Balears, i les categories de sòl rústic seran les definides als articles 19 i 20 d’aquesta llei; i tendran la consideració de sòl rústic protegit els àmbits definits per la Llei 1/1991, de 30 de gener, d’espais naturals i de règim urbanístic de les àrees d’especial protecció de les Illes Balears. La resta dels terrenys tendran la consideració de sòl rústic comú i els serà d’aplicació el que disposa l’article 25.4 de la Llei 6/1997, de 8 de juliol, del sòl rústic de les Illes Balears.
3. Les normes urbanístiques a sòl urbà seran les següents:
a) Zona de nucli antic i intensiva
Formen part d’aquest àmbit les zones de sòl que es pot considerar urbà i que corresponen al nucli original de la població i les seves ampliacions amb una tipologia d’edificació entre mitgeres. Les edificacions que s’hi vulguin construir respectaran les alineacions existents i compliran les determinacions següents:
• Parcel·la mínima: 150 m2
• Façana mínima: 10 m
• Tipus d’ordenació: Alineació vial
• Alçada reguladora: La general de la via amb un màxim de 3 plantes i 10 m
• Separació de l’alineació oficial: La general de la via
• Separació de les mitgeres: 0 m
• Profunditat edificable: 12 m per edifici principal i 25 m per edificacions secundàries.
Es podrà redactar un estudi de detall que determini la profunditat edificable de la illeta amb una ocupació global del 70%.
• Índex d’intensitat d’ús: 1 habitatge/100 m2 de parcel·la
b) Zona extensiva
Formen part d’aquestes zones les àrees de sòl que es pot considerar urbà en les quals s’ha adoptat una ordenació aïllada. Les construccions que s’hi vulguin edificar hauran de complir les determinacions següents:
• Parcel·la mínima: 400 m2
• Façana mínima de parcel·la: 15 m
• Tipus d’ordenació: Aïllada
• Alçada reguladora: 7 m i 2 plantes
• Separació de l’alineació oficial: 5 m
• Separació d’altres límits: 3 m
• Edificabilitat: 0,5 m2/m2
• Superfície màxima edificada/edifici: 600 m2
• Ocupació: 30%
4. Condicions d’integració estètica i ambiental: per a ambdues zones, es mantendrà el caràcter tradicional i històric de la zona, respectant les característiques i els valors ambientals del nucli.
No es concedirà llicència d’edificació i ús del sòl als projectes ni a les obres que no respectin aquest caràcter, i tant els projectes d’obra nova com les reformes i accions de rehabilitació hauran d’acomplir les determinacions següents:
a) Façanes:
Els colors, materials i acabats de les façanes hauran de correspondre als de les edificacions tradicionals, tenint en compte sobretot aquests aspectes:
a.1) La composició de la façana procurarà el predomini dels massissos damunt les obertures. El disseny dels baixos comercials quedarà integrat en la composició general de la façana.
a.2) El color de la façana serà de la gamma d’ocres-terra. Es prohibeixen els acabats de maó vist i els murs pantalla.
a.3) Les finestres seran, en general, més altes que amples, i de fusta. Les persianes seran de porticó o llistó.
b) Cobertes:
Les cobertes seran preferentment de teula aràbiga de color ocre. A la coberta hauran de quedar integrats tots els elements que calgui instal·lar a la part superior de l’edifici de manera que no siguin visibles des de la via pública ni a llarga distància.
c) Elements sortints:
Només es permetran els següents:
c.1) Les volades de coberta, les cornises i altres elements decoratius clàssics i tradicionals.
c.2) Els balcons tradicionals oberts i descoberts de 60 cm d’amplària com a màxim, sempre que el carrer tengui més de 8 m d’amplària. Aquests elements s’hauran de separar de les mitgeres un mínim de 60 cm, ocupar com a màxim un 50% de la façana i estar situats a 3,50 m damunt la rasant de la via pública. Les baranes dels balcons seran de ferro. Es prohibeix l’ús de balustrades i d’altres elements prefabricats.
5. Usos permesos
En ambdues zones els usos permesos seran els següents:
a) Habitatge.
b) Equipament comercial, oficines i despatxos.
c) Tallers i indústries artesanals que no provoquin molèsties a la resta d’usos.
d) Espais lliures d’ús públic o privat.
e) Equipaments públics i privats.
6. Rehabilitació i reforma
En els edificis existents que no compleixin aquestes normes es podran fer obres de reforma o rehabilitació mentre no es trobin afectats per qualque norma sectorial que els faci estar fora d’ordenació. També s’hi podran fer obres d’ampliació si no ultrapassen l’edificabilitat permesa. Aquestes ampliacions hauran de complir les determinacions d’aquestes normes.
7. Documentació que cal presentar
Per als edificis que es vulguin reformar, rehabilitar o enderrocar s’haurà d’aportar la informació planimètrica, fotogràfica i descriptiva suficient per poder apreciar les característiques de l’edificació existent, els seus valors arquitectònics i per poder determinar els elements que convé conservar i protegir. La nova construcció, les reformes i les rehabilitacions mantendran tant com sigui possible el caràcter de l’antic edifici i conservaran els elements arquitectònics que el caracteritzaven.
8. Definició dels elements urbanístics
Alineacions oficials: són les línies que fixen el límit entre les vies o els espais públics i les parcel·les o els solars edificables.
Alineacions de façanes: són les línies que assenyalen el límit a partir del qual podran o hauran, segons els casos, d’aixecar-se les construccions.
Rasant: és la línia que defineix el perfil longitudinal del paviment d’un vial o d’un espai lliure públic.
Profunditat edificable: és la distància màxima, presa perpendicularment a l’alineació de façana, que determina el límit interior de l’espai edificable.
Separacions als límits de la parcel·la o del solar: s’amidaran perpendicularment a aquests límits fins als elements sobresortints de l’edifici, incloent els voladissos; s’exclouran aquells ràfecs i cornises de coberta no practicables i de volada inferior a un 1 metre.
Les separacions regiran també per a les edificacions situades per sota del terreny natural o, si pertoca, per sota de la rasant del carrer; igualment regiran per a les piscines i els aljubs.
En els casos d’edificació entre mitgeres, quan l’edificació s’hagi de separar de les vies o de les àrees públiques, la separació s’amidarà fins a l’alineació de façana, excloent els voladissos que l’ordenança autoritzi sobre la zona de separació. Aquests voladissos s’hauran de separar de les mitgeres una distància mínima, en tots els seus punts, igual a la volada i com a mínim se separaran 60 cm.
Superfície d’ocupació de la parcel·la o del solar: és la superfície compresa entre els límits definits per la projecció sobre un pla horitzontal de les línies exteriors de tota l’edificació, inclosa la subterrània. Totes les volades de l’edificació, exceptuant les volades o ràfecs de coberta de dimensió màxima d’1 metre, es comptabilitzaran com a superfície d’ocupació. A les zones de tipologia d’edificació contínua, amb alineació de façana coincident amb l’alineació oficial, els voladissos sobre l’espai públic no comptaran com a superfície d’ocupació del solar o de la parcel·la.
Edificabilitat d’una parcel·la o d’un solar: és el quocient que resulta de dividir el volum o la superfície edificable màxima per l’àrea de la parcel·la.
Superfície total edificada: és la suma de les superfícies edificades de cada una de les plantes de l’edifici de més de 1,80 m d’alçada, amidades dins els límits definits pels contorns perimetrals de les façanes, tant exteriors com interiors i, si n’és el cas, pels eixos de les parets mitgeres.
Els elements sortints: balcons, terrasses, galeries, porxos i escales que estiguin coberts per uns altres elements, formaran part de la superfície edificada d’acord amb els següents criteris:
− Si estan oberts menys d’un terç del seu perímetre, comptaran íntegrament.
− Si estan oberts més d’un terç del seu perímetre, comptaran un 50 %.
No comptaran, a efectes de càlcul de la superfície edificada, els soterranis i semisoterranis que es destinin a aparcaments o a qualque instal·lació de serveis per a l’edificació, com són: maquinàries, aire condicionat, depòsits de líquids o gasos, cambres de fems, comptadors, centres de transformació, trasters, i usos anàlegs.
Alçada de l’edificació:
Nombre de plantes: es computaran totes les plantes exceptuant els soterranis i el cos sobre la coberta de les caixes d’escala. No es consideraran plantes diferents aquelles que tenguin una diferència de nivell de trespol inferior a 1,5 m incloses dins un mateix volum o ambient habitable. No computaran els espais no habitables (amb una alçada útil inferior a 1,8 m) encara que siguin registrables.
Alçada reguladora a l’edificació segons alineació vial: s’efectuarà des de la rasant de la via pública, enmig de la façana de la parcel·la o solar, fins a la línia d’intersecció de la cara inferior del forjat de coberta amb el plànol de façana.
En el cas que la façana del solar amb la via o amb l’espai públic sigui superior al doble del mínim establert a la normativa, es podrà dividir la façana en mòduls iguals o superiors a la façana mínima i escalonar la construcció. Aquest escalonament serà obligatori quan existeixin diferències d’alçada a la rasant de la via pública superiors a 1 m.
Si el solar fa front a dues o més vies, formant xamfrà o cantonada, que tinguin assignada la mateixa alçada reguladora, aquesta s’amidarà aplicant el sistema anterior amb el conjunt de façanes desplegades com si fos una sola. Si els carrers tenen assignada una alçada reguladora diferent, es podrà prolongar l’edificació més alta per la façana de l’altre carrer fins al límit de la profunditat edificable.
En els solars que tenen façanes oposades a dos carrers, es prendrà com a alçada reguladora la corresponent a cada carrer i l’edificació situada a la cota més alta podrà arribar fins a la meitat del solar, sense sobrepassar la profunditat edificable.
La cota de la planta baixa podrà situar-se com a màxim a 1 m per damunt del punt de referència de la rasant de la via pública i a 60 cm per davall d’aquesta.
Cap voladís no podrà volar sobre el vial o espai públic a una alçada inferior a 3,50 m per sobre de la rasant de la via pública.
Per damunt de l’alçada reguladora es permetran els elements relacionats més endavant.
Construccions permeses sobre l’alçada reguladora: es permetran les construccions següents:
• El darrer forjat, les cobertes amb punt d’arrencada a la línia definida anteriorment per a l’alçada i pendent inferior al 35 % i les cambres no habitables que permetin la inclinació d’aquestes cobertes fins a una alçada màxima de coronament que no superi en més de 2 m l’alçada reguladora o màxima. També es permetran cambres d’aire en els casos de terrats o cobertes planes, amb una alçada útil màxima de 40 cm.
• Un cos d’acabament final per cada escala d’ús comunitari de l’edifici que pot contenir les caixes d’escala, maquinària d’ascensors, cambres de depòsits d’aigua i maquinàries d’aire condicionat, amb una dimensió lineal màxima de la planta de 5 m i una alçada màxima de 3,5 m, de forma que tot el cos d’edificació quedi inclòs en el pla de 45º que es recolza a la intersecció del plànol de façana amb la cara inferior del darrer forjat. S’exceptuen d’aquesta possibilitat els edificis d’habitatges unifamiliars.
• Els conductes de xemeneies i ventilacions, l’antena col·lectiva, els parallamps i els arrambadors dels terrats fins a una alçada màxima 1,2 m.
• En els edificis públics representatius i d’interès col·lectiu podran sobresortir de l’alçada establerta les torres, les cúpules, els campanars i d’altres, tal i com és tradicional en aquests tipus d’edificacions.
Adaptació al terreny i moviments de terres: l’edificació, en parcel·les amb pendent molt acusat, s’haurà de situar en les àrees de menys desnivell de tal forma que s’evitin grans anivellaments i terrabuits que tenen un gran impacte paisatgístic, per la qual cosa es prohibeix l’edificació en les parcel·les o en les zones d’aquestes en què el pendent del terreny sigui igual o superior al cent per cent. Els anivellaments exteriors del terreny per a terrasses o jardí no podran situar-se a més d’1,50 m per damunt i de 2,20 m per davall del terreny natural.